COPROPRIÉTÉ, GENÈSE D'UNE RÉFORME ATTENDUE

Copropriete genese d une reforme attendue

 

Quatre ans après la loi Alur, la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant evolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi "Élan", a voulu moderniser la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Différents décrets sont ensuite venus préciser les contours de cette réforme, le dernier en date étant celui du 2 juillet 2020.​​​​​​

 

Les derniers textes à retenir

Autorisée par le II de l'article 215 de la loi Elan, l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, est venue préciser la réforme initiée en 2018. Entrée en vigueur le 1er juin 2020, le but de cette ordonnance est non seulement de favoriser la prise de décisions mais encore de rendre plus abordable un ensemble de textes devenus trop complexes.

Plus récemment, c'est le décret d'application du 2 juillet 2020 qui, avec ses 54 articles, vient préciser certaines dispositions de l'ordonnance et par là-même, modifier les dispositions du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965.

La réforme est donc bien en marche mais elle reste à ce-jour inaboutie. L'ordonnance et le décret pourrait, en effet, subir divers modifications en raison de l'arrivée, en novembre 2020, de l'ordonnance instituant le Code de la copropriété. Pour l'heure, il semble nécessaire de porter une attention particulière aux principales nouveautés induites par le décret du 2 juillet 2020.

Les mesures en faveur des travaux

Dans son article 24, l'ordonnance du 30 octobre 2019, est venues tout d'abord modifier et simplifier les règles de majorité prévues à l'article 24 de la loi de 1965, afin de faciliter la prise de décisions notamment en matière de travaux d'accessibilité : chaque propriétaire peut "faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble". L'article 27 de l'ordonnance de 2019 insére ainsi deux articles sur le sujet après l'article 25-1 de la loi de 1965. Les articles 9 et suivants du décret du 2 juillet 2020 ont alors pour objet de détailler les modalités d'application de cette mesure ainsi que la marche à suivre, spécifiquement adaptée, pour convoquer une assemblée générale, notamment par un seul copropriétaire (insertion après l'article 8 d'un article 8-1 au décret de 1967). Ils détaillent en outre les travaux concernés (insertion de 3 articles, 10-1, 10-2, 10-3, après l'article 10 du décret de 1967).

Ces dispositions entreront en vigueur dès le 31 décembre 2020.

Lutte contre l'absentéisme en assemblée générale

Le décret du 2 juillet 2020 détaille la possibilité de vote par correspondance introduite par l'article 35 de la loi Elan, venant modifier l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 65 : " les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté ". Dans son article 13-1, le décret n°67-223 du 27 juin 2019 a déjà rendu le vote par visioconférence possible. Le décret du 2 juillet détaille quant à lui les modalités du vote par correspondance, possible à compter du 4 juillet 2020, via la remise d'un formulaire au Syndic. Un arrêté du 2 juillet 2020 (JUSC2016025A) vient sur ce point, fournir un modèle de formulaire de vote par correspondance à joindre par "l'organisateur" à la convocation, chaque copropriétaire disposant désormais d'un délai de "trois jours francs avant la date de réunion" pour retourner le formulaire. Ce formulaire peut être complétées mais les mentions d'origine doivent impérativement être conservées.

La feuille de présence établi lors de l'assemblée générale devra alors comporte la mention de vote par correspondance ainsi que la date de réception du formulaire par "l'organisateur".

Contrat de syndic

L'ordonnance et le décret modifient un autre pan très important, celui de la relation contractuelle avec le Syndic. Pour l'essentiel, le décret du 2 juillet 2020, dans son article 50, modifie largement le contrat type prévu à l'article 51 du décret de 1967. Ces nouveautés seront imposées aux contrats conclus après le 4 juillet 2020. Elles changent en outre les règles de mise en concurrence et encadre la résiliation du contrat avec le Syndic.

Renforcement du rôle du Conseil syndical

Le fonctionnement de cet organe, relais entre les copropriétaires et le Syndic, est également impacté par l'ordonnance du 30 octobre 2019 et le décret du 2 juillet dernier. Bien que le Conseil syndical n'ait pas de personnalité morale, il peut bénéficier de délégation de pouvoir élargi dont les modalités sont encadrées par le décret du 2 juillet 2020 venant modifier les articles 21-1 et suivants de la loi de 1965.  Dans le cadre de cette délégation de pouvoir, les décisions prises par le Conseil syndical doivent être consignées dans un procès-verbal transmis au Syndic qui à son tour, "l'inscrit au registre des procès-verbaux des assemblées générales" (article 21-1 du décret du 17 mars 1967 modifié).

L'article 44 du décret du 2 juillet vient en outre modifier l'article 57 du décret de 1967 en précisant que "le président du conseil syndical exerce aux frais avancés du syndicat des copropriétaires les procédures judiciaires prévues à l'article 18-2, au septième alinéa de l'article 21 ainsi qu'à l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965".

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